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民法典背景下看长租公寓提前解约
发布日期:2021-07-15 来源:《民主与法制时报》2021年7月15日第06版 作者:李巍巍

  民法典赋予违约方合同解除权。因此,长租公寓出现法定情形时,可以申请解除合同,但申请解除合同不影响其应当承担的违约责任,甚至实践中,当事人对解约行为处理不当的,要对扩大的损失承担责任。

  据媒体报道,近年来,基于互联网的长租公寓模式快速发展,在全国铺开,但涉及长租公寓“爆雷”等事件时有发生。公开资料显示,长租公寓的盈利模式主要以租金差价为主,即低价收入房源,再高价租出。这使得部分长租公寓运营者因为收房成本过高而造成现金流断裂,由此引申出一个问题:已经签了合约的房主,长租公寓运营方是否有权解除合同?《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但是有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未请求履行。”租赁合同中的一方如遇上述情况,即使与对方达不成终止合同的协议,也可以申请人民法院或者仲裁机构终止合同关系,但可能需要承担相应违约责任。

  特殊情形解约获支持 违约责任难逃

  当事人以情势变更为由主张解除合同能否获得法律支持?民法典第五百三十三条规定:“合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。”

  在行使解除权程序方面,依据民法典第五百六十四条、第五百六十五条之规定,在法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的情况下,解除权自知道或者应当知道解除事由之日起一年行使。当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。一般来说,为了便于出现纠纷后举证,通知以书面方式为宜。通知“到达”,包括在特定地点张贴书面通知、给特定人发解约函、微信等电子方式通知等,只要能合理判断通知对方应当能够收到,即视为“到达”。民法典还规定,当事人一方未通知对方,直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同,人民法院或者仲裁机构确认该主张的,合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。解约效力的时间点是“起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方之日”,而非终审宣判或仲裁裁决之日。

  处理不当 行为人要承担扩大损失责任

  民法典第五百八十条明确赋予了违约方合同解除权。由此可见,长租公寓在出现法定情形时,且致使不能实现合同目的,可以向人民法院或者仲裁机构申请解除合同,但长租公寓作为违约方申请解除合同,不影响其应当承担的违约责任。

  比如,北京市丰台区人民法院此前判决的两起业主起诉长租公寓解约案,即认定业主与某长租公寓的合同不适于强制履行。2018年8月17日,赵女士与某长租公寓签订合同,委托其运营位于丰台区某小区的房屋,双方确定收益为7725元/月。2021年1月赵女士起诉到法院,称2020年10月以来,某长租公寓要求降租或解约,自己不同意,该长租公寓一直未支付房租及违约金。法院审理后查明,由疫情等原因,某长租公寓收取的房租共6880元,但每月向赵女士支付7725元,月亏损845元。某长租公寓向赵女士发了解约通知,但赵女士拒收。某长租公寓又通过系统小程序向赵女士发送了解约结算协议,随后向她支付结算了协议约定至2020年11月18日的租金及生活费用。2020年12月29日,某长租公寓向赵女士发短信,提示合同已解约完成,并发送了房屋电子锁密码,提示其及时收回房屋,避免造成损失。2021年3月28日,丰台法院一审判决解除合同,某长租公寓应支付2020年11月19日至2020年12月29日的租金10300元,违约金15450元。法院认为,违约方不享有单方解除合同的权利,但在房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,概不允许违约方起诉解除合同,对双方都不利。在此前提下,违约方不存在恶意违约,违约方继续履行合同显失公平,违约方起诉请求解除合同的,法院予以支持,但违约方仍应承担违约责任。

  长租公寓主要涉及三方主体,房主、租客、房屋租赁公司(长租公寓运营方),在租客办理“租金贷”的情况下,还涉及金融贷款机构。各方主体在不同情况下产生的法律关系不尽相同。实践中,房屋租赁公司虽与房主签订资产管理服务合同,但实际是按租赁的方式来履行的,形成的也是租赁合同关系。

  解除合同后,租赁双方应按照合同约定或合适的方式交接房屋。实践中,在解约已经实际发生法律效力后,有的房主因对解约不满,拒绝收房;也有的租客在未尽到充分告知义务的情况下突然搬离。根据法律规定,处理不当行为人要对扩大的损失承担责任。在转租模式下,出现租赁公司因经营不善无法继续履行合同的,房主和实际租用人可能都是受害者,双方应当互谅互让,充分协商,再针对自己的损失向租赁公司主张权利。

  (作者单位:北京青年报社)

责任编辑:徐子凡
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